旅游專業視角與旅游專業技術

    旅游與房地產，是完全不同的兩個行業，但相互交叉，形成了許多邊沿性結構，而理念的滲透，更產生了全新的綜合。
        旅游房地產是一個新的領域，包括產權酒店、分時度假項目、度假別墅區、高爾夫別墅區、中央游憩區、商業步行街、shopping mall等等模式。其中，以別墅開發為主流，已經引起地產界的廣泛關注；產權酒店即將迎來大規模推廣的時期，而與商業地產結合的中央游憩區、商業步行街、shopping mall等，正在各地閃亮。

    旅游地產的提升，是旅游小城鎮開發及旅游城市開發，將旅游的區域開發與城市經營全面結合的嘗試，已經出現。

    用旅游的視角看地產，不僅僅可以分析產業的交叉和新型綜合產業的出現，還可以把旅游業已經熟練運用的技術，借用于房地產開發，從而大大提升房地產的附加價值，獲得人居環境的完善。其中，景觀配置、游憩安排、六要素綜合平衡、獨特性吸引力打造、文化與資源挖掘等等，都可以成為房地產業借鑒的技術。

    本文提供了一種視角，對房地產開發商提升其房地產運營能力，及房地產商進入旅游產業，都具有一定啟示。

    一、旅游專業視角與旅游專業技術

    旅游是以出游為前提的人類閑暇生活方式，旅游業已經形成了一種綜合性產業。

    旅游產業以資源、交通、市場為三大基礎，吃、住、行、游、娛、購、體、療、學、交為十大要素，形成了游憩、接待、營銷、交通、商業、生產、建設、咨詢八大業態。

    旅游開發成功的標志，是核心吸引力的形成。

    對于今天的旅游市場而言，僅有奇觀、美景、自然生態、文物、民俗等資源基礎，已經是遠遠不能吸引游客了，身心愉悅的體驗過程，才是吸引力的關鍵。

    我們將旅游過程中游客的體驗過程，稱為"游憩方式"。用最通俗的話講，就是"游玩的方法"。用學術語言表達，游憩方式是人類閑暇時段的生活方式。

    游憩方式設計，是旅游產品設計中的技術設計。

    旅游產品能否開發成功，首先取決于游憩方式設計是否形成了獨特性吸引力（或獨特性賣點）。

    從商業模式的角度看，旅游業的利潤形成，在于最大程度的增加游客量、延長游客滯留時間、提高游客消費水平。    

    旅游業的獨特視角，可以落實為四項專業技術：景觀評價與設計技術、游憩方式設計技術、情境設計技術、體驗設計技術。

    房地產業態的結構與分級

    二、房地產業態的結構與分級

    旅游產業的開發，是對土地及其上的景觀文化資源的開發利用，歸根結底，還是土地開發的一個分支。旅游對環境要素的利用方式，旅游對人類與自然的關聯互動的研究，對于分析地產要素及人居環境都有獨特的幫助作用。

    １、房地產結構要素分析

    我們將房地產的結構要素，概括為土地取得、規劃設計、房屋建筑、環境建設四方面。房地產綜合開發的業態，也因此形成了從地產到房產的多級結構。

    地產是土地開發利用的產業，是營造人類活動空間及其環境的產業。在空間與環境中，公共空間與私人空間，公共環境與私人環境既相互隔離又相互滲透，可以大致分為五類：交通空間及其環境、公共開放空間及其環境、公共商業空間及其環境、非公共商業空間及其環境、私人空間及其環境。

    在廣義地產的理念下，一切土地利用的方式，都可以納入地產經營中來。因此，城市建設、小城鎮開發、旅游開發、各類（工業、高技術、教育等）園區開發、甚至交通及農業綜合開發等，都與土地開發結合在一起。在地產運作中，功能定位、項目策劃及布局規劃對土地開發具有特別重要的意義。

    一般意義的房產，概念相對狹隘，其開發的產品，是依托大眾市場交易的建筑物，主要指住宅、商業、寫字樓、標準廠房四類大宗產品。

    更高級次的房產開發商，則進行非標準化的專業性建筑開發，包括城市標志性建筑、特殊功能建筑、非標準化商業、工業、教育、體育等等建筑產品的開發。

    環境開發是房地產商必須面對的重要課題，而且在城市發展和產品市場賣點中越來越重要。景觀、休閑、文化及其它特殊功能，在公共空間的營造中，獨立性已經顯現出來。環境開發正在成為房地產中一個子產業，具備極大的發展空間，包括生態綠地、休憩節點、城市公園、城市廣場、步行街區、濱水街堤等等。只是由于其公共產品的特征，產業經營模式與一般房產不同。

    ２、房地產業態分級

    由此，我們可以把從地產商到房產商的層次分為四級：

    一級運營商：區域開發商——結合了全部土地功能要素，包含大眾產品與非標準產品，進行的成片土地綜合整體開發，以復合功能的成片土地為對象，把附著了功能與項目的分塊土地作為產品進行經營，同時全部或部分開發其中的項目，其中，國家的各級政府及其土地儲備中心、流行的"城市經營商"、小城鎮開發商、大型綜合園區開發商、超大型社區開發商等已經成型；招商局的蛇口、熊谷組的洋浦、華僑城、祈福新村、陸家嘴、天津泰達、望京等屬于這類，該類開發與政府職能有深度的聯系。

    二級運營商：項目包裝公司——以小塊土地獨立項目及土地片區分拆項目為產品，進行非獨立片區招商開發和項目炒作。這類企業較多，有的項目進行部分環境建設，有的開發一期或樣板，有的僅僅進行規劃調整和產品調整，甚至以時間換增值，該類企業往往與官員尋租有關，但正在形成一些高智慧型企業。

    三級運營商：非標準產品開發商——以特殊功能產品、公共空間與環境、自營性產品等非大眾市場為基礎的建筑產品開發商，包括火車站、機場、中國大劇院、奧體中心等類公共產品委托開發，Mall、步行街、新天地、外灘等類游憩型商業中心或城市游憩中心開發，城市廣場、城市公園、休憩園區、城市公共景觀休閑系統等公共空間與公共環境開發。  

    四級運營商：標準產品開發商（房屋工廠）——以大眾市場交易的建筑物，主要指住宅、商業、寫字樓、標準廠房四類大宗產品的生產銷售為核心，為房地產業的"簡單加工型"企業。目前絕大多數為該類，包括部分大盤運作企業、可異地復制型品牌企業。